Agence immobilière _ ATTENTION

Voici une liste, non exhaustive, j’en ai peur, de tous les pièges dans lesquels on est ou on a failli tomber.

Règle n°1 de l’agence immobilière
Son but, sa priorité est de vous faire vous engager, et vite.
Elle vit grâce aux commissions prélevées sur le prix de vente.
Elle va vous presser, en utiisant toutes les ficelles commerciales : soyez assurés que votre coup de coeur, il y a déjà 2 ou 3 couples dessus, et qu’il va forcément partir vite.
Je sais que quand on a réellement un coup de coeur on a très peur de le voir partir. Si ça arrive, dites vous que cette maison n’était finalement pas pour vous, et en tout cas, vus les montants engagés, ne vous dédouanez pas de vérifier un certain nombre de points avant de prendre votre décision.

FAI, TFC???

Attention aux prix affichés.
En général il est FAI, c’est à dire Frais d’Agences Inclus. Reste à ajouter le pourcentage du notaire, environ 7% (ça dépend du prix de la maison et ces frais sont incompressibles)

Une agence est une entreprise commerciale.
Au contraire du notaire dont le barême est fixe, l’agence a une marge de manoeuvre. Si elle veut vraiment réaliser une vente, elle peut baisser un peu son tarif annoncé.
Elle va bien sûr en priorité essayer de faire baisser la part du vendeur, plutot que la sienne.

Ils vont systématiquement vous proposer une maison en haut voire au dessus de votre budget, en vous expliquant qu’ils peuvent négocier (en général on peut espérer avoir en tous frais compris au final (TFC) le tarif FAI affiché), Attention quand même, ce n’est pas toujours vrai. 

Nous avions vu un coup de coeur, trop cher, dans une agence A. Les exclusivités étant rares, ce même produit nous a été proposé dans une autre agence B, sans qu’on voit son prix FAI affiché, mais dixit le gérant de l’agence B à 10 KE de moins que l’agence A. Forcément, on s’emballe, on y croit, on fait une offre d’achat avec l’agence A dans nos clous. Offre bien sûr rejetée. On a appris ensuite qu’ils nous avaient fait faire une offre 30KE en dessous du prix demandé par le vendeur…

Avant la visite.

N’hésitez pas à jeter un oeil sur la santé financière de l’agence dans laquelle vous allez. Et depuis combien de temps elle existe. Pas mal ont surfé sur le filon pendant les belles années passées, et s’en sont mis plein les fouilles. Aujourd’hui le marché se ramollit et la concurrence est rude…

A Brest, pas moins de 3 agences ont fermé entre Février et Août 2008. Bref, elles sont sur les dents. Et du coup, encore plus pressées que d’habitude de vous faire signer!!
Par contre, pour signer une vente, elles seront peut être prêtes à faire un prix sur leur commission? A essayer, de toute façon, ça coûte rien.

Regardez le degré d’exclusivités que l’agence propose, c’est en général un signe de confiance et de fidélité des clients. Ne fuyez pas une agence qui paraît trop « haut de gamme », de temps en temps, ils ont des produits un peu moins coûteux que les jolies choses en vitrine.

Pendant les visites

Visitez, visitez. Plus vous visiterez, mieux vous saurez définir vos envies et meilleure sera votre idée du marché.

Points importants :
L’orientation. Le plus mignon des jardins, orienté au Nord, dans une ville comme Brest, ça veut dire quaisment jamais de repas dehors. Si vous savez pas repérer le Sud, ou visitez de nuit, optez pour la boussole.

Vérifier l’électricité & plomberie. Refaire l’élec ou la plomberie, c’est un billet d’environ 5000 euros chaque.

Attention à la toiture, plus que l’état des ardoises ou tuiles, bien regarder les crochets, qu’ils soient inox et non en fer (ça rouille).

Compter 2500 à 5000 euros pour rafraîchir sols et murs d’une maison vieillote de 100m2 environ.

Vérifier le double vitrage et « sentir » l’isolation de la maison (et lire le rapport HQE, aussi. Prévoir qu’une maison en dessous de la catégorie C devra être ré-isolée : compter 2000 à 5000 euros pour l’isolation et 1000 euros par fenêtre à changer). Avec le prix de l’énergie en augmentation, le coût du chauffage va plomber les ardoises.

Essayer d’y aller à plusieurs moments de la journée pour évaluer les nuisances sonores.

NE JAMAIS CROIRE L’AGENT IMMOBILIER SUR L’EVENTUEL COÛT DES TRAVAUX OU LORSQU’IL BALAIE VOS OBJECTIONS. Encore une fois, lui n’essaie pas de vous aider, mais de vendre ses produits. Demandez lui de faire venir un professionnel qui fera un devis.

PENSEZ A LA REVENTE.
Même si ce n’est pas votre but, on ne sait pas de quoi demain est fait.
Si vous pensez revente, pensez :
– orientation
– mitoyenneté (ça freine pas mal de monde)
– grande pièce à vivre
– proximité des arrêts de bus, écoles, commerces, axe de circulation
– les plus : terrasse ou jardin

Après la visite
Vous avez trouvé un bien qui vous colle, il est dans votre budget.
Le plus classique et recommandé est de faire une proposition d’achat (date, montant, nom des parties) signée, à faire contresigner par le vendeur. Elle vous engage tous deux. Vérifiez bien la BILATERALITE de votre offre. Vérifiez que vous signez une offre d’achat et pas un compromis déguisé (on nous l’a faite, celle-là).

Si l’offre est accepté, vous allez ensuite signer tous deux un compromis de vente.

LE COMPROMIS DE VENTE EST EXTREMEMENT IMPORTANT. Plus que l’acte de vente. C’est le compromis dans lequel seront définies toutes les conditions de la vente, et toutes les clauses qui vont vous protéger vous, et le vendeur.
NE LE SIGNEZ PAS A LA VA-VITE.

On sait qu’en tant qu’acheteur, c’est vous qui payez les frais de notaire et que le notaire qui « chapeaute » la vente est celui du vendeur.
On sait moins que vous avez la possibilité, SANS QUE CELA VOUS REVIENNE PLUS CHER, de vous faire assister d’un notaire vous aussi. Il se partagera les frais avec son collègue et vous prodiguera assistance et conseil pour la rédaction du compromis.

Les agences ont des tas de documents « tous prêts », leurs propres modèles de compromis, de promesse d’achat etc… VOUS N’ETES EN RIEN OBLIGES DE LES UTILISER. NE VOUS LAISSEZ PAS FAIRE.

Dans le compromis, on trouve en général :

– la date
– le vendeur, l’acheteur, l’intermédiaire et le ou les notaires
– le descriptif précis de l’objet de la vente. Tout ce que vous allez acheter doit être décrit dans le document.
– le montant et la répartition des frais et commissions
– un § qui décrit votre financement, et qui va vous demander de prouver votre bonne foi en produisant sous 15 jours en général (essayez d’allonger le délai) une preuve de demande de prêt bancaire.
– Une ou plusieurs clauses suspensives, c’est à dire conditions qui annulent le compromis si elles se produisent  :
celle qui concerne l’obtention du prêt est obligatoire. Attention! si vous avez détaillé les banques auxquelles vous allez vous adresser, vous devez fournir un refus de prêt par banque citée.
Vous pouvez ajouter des clauses suspensives, qui seront contractuelles si le vendeur contresigne le compromis.
– la date de signature de l’acte de vente
– un § légal et obligatoire qui précise que vous avez 7 jours à compter de la réception du compromis (signature du recommandé qui fait foi) pour vous rétracter de la vente, sans raison à fournir.
– un § précisant les pénalités (en général 10% du montant total), que vous aurez à payer au Vendeur si vous vous rétractez de la vente et que cela ne rentre pas dans les clauses suspensives.

Bon achat!!!

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